Woningbouwvereniging Gelderland

Woningbouwvereniging Gelderland als voorbeeld voor de realisatie van betaalbare collectieve woonvormen 

Kun je kort iets vertellen over het ontstaan van Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG)?
WBVG is in 1983 opgericht om goedkope huisvesting voor jongeren te realiseren. Niemand voorzag tijdens de toenmalige wooncrisis de problemen in de huisvesting van jongeren, alle aandacht ging uit naar reguliere huisvesting. Direct na de oprichting werd WBVG benaderd door kraakpanden die graag wilden legaliseren en veranderen in betaalbare, fatsoenlijke woonruimten. In acht jaar tijd zijn op die manier 15 panden — met ruim 160 bewoners — aangekocht en verbouwd tot onzelfstandige woonruimten. De gemiddelde huur van een wooneenheid bedroeg destijds omgerekend zo’n €100-150.

Hoe ben je betrokken geraakt bij WBVG?
Na mijn studie architectuur in Eindhoven belande ik in de bijstand en begon in Arnhem met kraken. Rond 1987, tijdens de legalisatie van het voormalige klooster Casa de Pauw, schakelden we als krakersgroep het net opgerichte WBVG in om het klooster geschikt te maken voor de huisvesting van een woongroep van 43 bewoners. Ik heb intensief aan dat project meegewerkt, ook een jaar of twee in de bouw.
Door de bruteringsoperatie in 1994 werden volkshuisvestingssubsidies, verstrekt door het Rijk, weggestreept tegen leningen die corporaties bij het Rijk hadden afgesloten. Daarbij kwam aan het licht dat WBVG hoogst waarschijnlijk in zijn originele structuur failliet zou gaan. De meeste medewerkers van WBVG verlieten toen de organisatie. In 1995 ging men op zoek naar iemand die WBVG wilde begeleiden in het fusietraject met een grotere wooncorporatie, het huidige Portaal. Ik solliciteerde, kreeg de baan en ging samen met andere huurders aan de slag om de ongewenste fusie af te wenden. Dat lukte, maar de prijs daarvoor was een gemiddelde huurverhoging van 23% voor de gehele WBVG. Gelukkig steunde iedereen die verhoging en werd het voortbestaan van WBVG veiliggesteld.
Twee jaar later besloot ik zelf de huur van mijn woning bij WBVG op te zeggen. Tegelijk huurder én verhuurder zijn, leek me geen handige combinatie in een tijd waarin WBVG zich verder zou ontwikkelen tot een serieuze woningbouwvereniging.
Inmiddels werk ik al ruim 27 jaar bij de WBVG en zijn we uitgegroeid tot een organisatie die niet alleen gespecialiseerd is in groepshuisvesting, maar in het hele spectrum van collectieve woonvormen.

Met hoeveel mensen werken jullie in de organisatie van WBVG?
In totaal zijn er vier mensen werkzaam bij WBVG en binnenkort treedt er een vijfde in dienst. We kunnen met zo’n kleine organisatie een hele woningbouwvereniging runnen, enerzijds omdat we een stabiel team hebben dat door de jaren heen is meegegroeid met alle regelgeving, anderzijds omdat de bewonersverenigingen een hoge mate van zelfbeheer hebben, waardoor we als WBVG aanzienlijk minder werk hebben. In het verleden hadden we een structuur met verschillende groepen vrijwilligers, maar doordat bijna niemand meer tijd heeft voor een dergelijke taak, hebben we nu alleen nog af en toe gelegenheidswerkgroepen.

De bewoners zijn lid van hun eigen bewonersvereniging, maar ook van WBVG en hebben vanuit hun lidmaatschap veel zeggenschap over het reilen en zeilen van WBVG.

Waarin verschilt WBVG van andere woningbouwverenigingen of corporaties? 
Ten eerste is WBVG verreweg de leukste en meest inspirerende woningbouwvereniging van Nederland. Dat komt doordat we geen individuele woningen verhuren maar alleen hele complexen aan bewonersverenigingen. De verenigingen verhuren de wooneenheden (zelfstandig en onzelfstandig) aan individuen. De bewonersverenigingen zijn naast de selectie van de bewoners ook verantwoordelijk voor de huurinning, het huurbeleid, de leegstand, de mutaties, de huurderving, delen van het onderhoud, de leefbaarheid en het beheer van gemeenschappelijke voorzieningen en de buitenruimte. De bewonersverenigingen moeten daarom goed georganiseerd zijn, dus letten we erop dat dat zo is.
De bewoners zijn lid van hun eigen bewonersvereniging, maar ook van WBVG en hebben vanuit hun lidmaatschap veel zeggenschap over het reilen en zeilen van WBVG. Dat is een groot contrast met de andere woningcorporaties in Nederland. Bijna alle woningcorporaties zijn inmiddels een stichting geworden, waardoor ze geen leden en inspraak meer hebben.
In totaal heeft WBVG zo’n 500 bewoners. Een groot deel woont in panden die niet in eigendom zijn van de WBVG, maar van een andere woningcorporatie. De WBVG is verantwoordelijk voor de langjarige exploitatie van deze panden (dertig jaar is het uitgangspunt) en exploiteert ze op dezelfde manier als de panden die wel in eigendom zijn. Er is tien jaar geleden voor deze constructie gekozen, omdat WBVG te klein was om te investeren in de uitbreiding van bezit. Vandaar dat we de samenwerking hebben gezocht met andere corporaties, wat zeer succesvol is gebleken. In de afgelopen zeven jaar zijn we meer dan verdubbeld in aantal eenheden en is de huuromzet verdrievoudigd.
WBVG doet dus heel veel dingen anders dan andere corporaties. Daarin zit ook ons bestaansrecht. Bij onze woonvormen kom je, behalve zeer betaalbare woonruimte, ook betrokken bewoners tegen, zeer duurzame projecten (we hebben bijvoorbeeld twee strobouwprojecten), projecten waarin wonen wordt gecombineerd met werken, cultuur en ontspanning, bijzondere architectuur (de collectieve woonvorm vertaalt zich namelijk ook in anders ontworpen gebouwen), veel aandacht van bewoners voor elkaar. Je ziet bij WBVG geen enkele vorm van eenzaamheid. Veel maatschappelijke problematieken zie je bij WBVG niet of nauwelijks dankzij de collectieve woonvormen waarbij bewoners elkaar uit de problemen houden.

Zijn er vergelijkbare organisaties in Nederland of buiten onze landsgrenzen?
Er is naar mijn weten geen andere organisatie zoals WBVG in Nederland. Helaas mag WBVG van de overheid alleen activiteiten ontplooien in de regio Arnhem-Nijmegen, onze zogenaamde woningmarktregio.
In het buitenland is de sociale huisvesting anders georganiseerd en bij mijn weten is daar ook geen vergelijkbare organisatie te vinden. Er zijn natuurlijk wel organisaties die op hun eigen manier bezig zijn met collectieve woonvormen. Met die organisaties hebben we dan ook nauwe banden, denk aan: Cooplink, VGW, LVGO, Erfdelen, Knarrenhof, Centrum Groepswonen enzovoorts.

Kun je iets vertellen over de grootte en samenstelling van de WBVG panden?
We hebben momenteel 46 projecten met nagenoeg 500 huurders. Een aantal van deze projecten zijn grotere nieuwbouwprojecten, maar het merendeel betreft herbestemd vastgoed, zoals oude scholen, kloosters en industrieel vastgoed. Het zijn zowel grote als kleine verenigingen, van drie tot meer dan honderd bewoners per project. Al deze panden zijn compleet verschillend, afhankelijk van de visie van de bewoners, of het een woonpand of een woon-werkpand betreft, waar de panden gelegen zijn, hoe de groep is samengesteld, enzovoorts. In 2023 komen er nog twee projecten met nog eens 29 eenheden bij.
WBVG bemoeit zich niet met de samenstelling van de groepen, dat doen ze zelf. We verlangen echter wel dat ze nadenken over hun eigen samenstelling (groepsprofiel) en daar beleid voor ontwikkelen en vaststellen. Op die manier hebben we een antwoord op de mensen die roepen dat het om projecten gaat die het reguliere woningverdeelsysteem proberen te omzeilen. Overigens zie je dat de groepen zeker een bepaalde mate van diversiteit realiseren. Deels misschien een bubbel, maar in die bubbel vangen ze ook regelmatig kwetsbare mensen op. Uit Zwitsers onderzoek bleek dat dat zelfs meer was dan bij de reguliere toewijzing.

De nadruk bij de WBVG ligt op collectiviteit, zelfbeheer en gemeenschappelijke voorzieningen. Kun je kort uitleggen wat deze drie pijlers inhouden?
Eigenlijk kent de WBVG vier pijlers: collectiviteit (de bewoners moeten zich verenigen in een rechtspersoon), zelfbeheer (bewoners hebben vergaande zeggenschap over hun woning en woonomgeving vanwege de maatschappelijke meerwaarde die deze woonvorm biedt) en de gemeenschappelijke voorzieningen als voorwaarde voor het vormen van een gemeenschap. Zonder deze voorzieningen is er geen basis voor het organiseren van je zelfbeheer. De vierde pijler is de visie van het bewonerscollectief op het wonen. Dat betekent dat zo’n groep een eigen identiteit moet hebben, want dat bindt mensen veel meer dan het feitelijk beheer van een stuk vastgoed.

Wat zijn volgens jou de voor- en nadelen van gemeenschappelijk wonen?
Mits goed georganiseerd zijn er weinig tot geen nadelen. Het heeft alleen maar meerwaarde als een groep sterk genoeg georganiseerd is om zelf haar boontjes te doppen, en invulling te geven aan haar ideeën voor een gezonde en prettige woonomgeving. Ze kunnen dat namelijk zelf duizend keer beter dan een professional die op afstand achter een bureau zit. Een voorwaarde is echter wel de organisatiegraad. Waar je mensen samen laat wonen en samen verantwoordelijk maakt voor belangrijke zaken die de privésfeer aangaan, krijg je ook conflicten. Dat is oké, mits de groep de veerkracht heeft om daarmee om te gaan. Gelukkig blijft het bij WBVG zeer beperkt qua conflicten. Dat hebben we te danken aan de voorwaarden waar de groepen aan moeten voldoen (zoals een goed doordachte wijze van besluitvorming) en de overkoepelende aanwezigheid van WBVG. We kunnen inspringen wanneer groepen er zelf even niet meer uit komen.

Hoe zorg je dat het onderhoud in zo’n zelfbeheer constructie goed en op tijd wordt uitgevoerd?
WBVG conformeert zich aan de traditionele demarcatie in het onderhoud: planmatig onderhoud en het merendeel aan klachtenonderhoud valt onder de verantwoordelijkheid van WBVG, dagelijks onderhoud onder dat van de bewonersgroep.
WBVG maakt de meerjarenplanningen, coördineert het onderhoud, besteedt het aan en doet aan kosten- en kwaliteitsbewaking. Maar we bieden de bewoners ook de mogelijkheid om het onderhoud zelf uit te voeren. In principe kunnen ze aanspraak maken op het begrote bedrag voor de klus. In de praktijk wordt er niet veel gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Onderhoud is vaak vakwerk en veel mensen hebben niet de tijd of de vaardigheid om dat werk zelf uit te voeren.

WBVG kent een concernfinanciering. Dat betekent dat we niet meer per project een lening hebben die op een gegeven moment afbetaald is.

Wat gebeurt er met de opbrengsten van de huur zodra een pand helemaal is afbetaald?
WBVG kent een concernfinanciering. Dat betekent dat we niet meer per project een lening hebben die op een gegeven moment afbetaald is. We kijken naar de waarde van het totale bezit (nu ongeveer 10 miljoen euro) en de voorwaarden die het waarborgfonds stelt. Als alle lichten op groen staan, kunnen we met die borging goedkoop geld lenen. De koppeling aan de panden is er dus niet meer. We zorgen ervoor dat de panden er altijd goed bij staan en de huur betaalbaar is, daarbij kijken we 25 jaar vooruit. Dat betekent dat de panden zeker nog 25 jaar geëxploiteerd kunnen worden zonder grote onderhoudsbeurt of sloop/nieuwbouw.

In welk segment zitten jullie qua huren? Laag, midden of hoog? Of hebben jullie een beetje van alles?
We hebben alleen huur onder de huurtoeslag grens van €763. Veel huur is lager en ligt rond de €300. Jaar op jaar proberen we de huren zo gematigd mogelijk te laten stijgen, niet meer dan nodig. Zo hebben we in de afgelopen tien jaar de huren in totaal met 20% laten stijgen waar het landelijk gemiddelde op ruim 30% ligt.

Zijn er ook panden met werkruimtes en publieke functies?
We hebben best veel gemengde projecten met allerlei activiteitenruimtes: horeca, werkruimtes, culturele en/of sociale en maatschappelijke functies. Ieder project is gemengd met wonen. Deze projecten stammen uit de tijd van voor de huidige Woningwet (2015). Sindsdien mogen we nog maar heel beperkt dat soort functies realiseren, omdat er anders sprake zou zijn van concurrentievervalsing. De projecten die we nu realiseren hebben bijna allemaal gemeenschappelijke voorzieningen,8 zoals ontmoetingsruimten of logeerruimten die met regelmaat worden ingezet voor de buurt, maar er zitten helaas grenzen aan de mogelijkheden qua publieke ruimte. Dat is jammer, want de menging van functies zorgt absoluut voor een meerwaarde van het project. Het biedt niet alleen mogelijkheden voor de buurt, maar zorgt er ook voor dat het project een zekere levendigheid behoudt. Dat is weer goed voor de betrokkenheid van de huurders.

Qua energielabel en duurzaamheid liggen de ambities vaak huizenhoog, ook al is het niet altijd financieel haalbaar, we doen zo veel mogelijk op dat gebied.

Zijn de bewoners betrokken bij de realisatie van nieuwe panden?
In negen van de tien projecten bepalen de bewoners hoe het ontwerp eruit komt te zien. Ze zitten met de architect aan tafel, maar ook de professionals zijn betrokken om uiteindelijk een goede vertegenwoordiging van alle belangen te krijgen. Niemand heeft de bevoegdheid om zijn wil door te drukken. Iedereen moet het eens zijn met de keuzes die gemaakt worden. Qua energielabel en duurzaamheid liggen de ambities vaak huizenhoog, ook al is het niet altijd financieel haalbaar, we doen zo veel mogelijk op dat gebied.

Ik zag op jullie website dat jullie karakterpanden ontwikkelen. Wat zijn dat?
We hebben het begrip ‘karakterpanden’ gehanteerd voor bestaande panden die geschikt zijn gemaakt voor groepsbewoning. Groepswonen kan zich namelijk vaak goed aanpassen aan een bestaand pand. Het is een hele flexibele woonvorm. Door de naam ‘karakterpand’ te gebruiken, konden we vrij snel duidelijk maken wat ermee wordt bedoeld en hoe het beheer werkt. Inmiddels gebruiken we de term nauwelijks meer. Bijna iedereen die iets van wonen weet, weet gelukkig tegenwoordig wel wat er met collectieve woonvormen bedoeld wordt.

Er is ook een samenwerking met andere organisaties genaamd Woonkr8. Hoe is die samenwerking is ontstaan?
Woonkr8 is het samenwerkingsverband van de woningcorporaties die actief zijn in de woningmarktregio Arnhem-Nijmegen. Dat zijn er een stuk of twintig. Binnen dit samenwerkingsverband hebben zich coalities gevormd die zich verdiepen in een bepaald thema. We hebben de Coalitie Collectieve Woonvormen opgezet, bestaande uit zeven woningcorporaties, met als doel om de collectieve woonvormen in de regio te stimuleren en een betere kans te geven.

Staan er veel nieuwe projecten en/of samenwerkingen gepland?
Er zijn diverse projecten en samenwerkingen in de maak. Daarbij gebruiken we zoveel mogelijk de bereidheid van collega-corporaties om zich in te zetten voor deze woonvormen. Daarnaast zijn we bezig met het lanceren van een programma waarbij elke woningcorporatie (dus alle twintig) zich verbindt aan het realiseren van minimaal één collectief woonproject. Dat betekent dat er in een paar jaar tijd twintig projecten van de grond zouden moeten komen. We hopen in het voorjaar van 2023 een start te kunnen maken met dit programma.

Wat zijn jullie ambities en dromen voor de toekomst?
Dromen genoeg. De collectieve woonvorm moet veel meer publiek bekend worden. Ook moet het institutioneel ingebed worden, in woonvisies, desnoods in bestemmingsplannen, maar ook in wetgeving. Vanaf nu zou ieder woningbouwproject een collectief project moeten zijn. Zoals er BENG-eisen aan een project worden gesteld, zouden er als eis altijd bewoners betrokken moeten worden bij bouwprojecten en zouden er altijd gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd moeten worden. Als we dat zouden doen, hebben we over tien jaar evenveel collectieve woningen als Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk.